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¿Cuánto vale la casa que he heredado?
Actualizado el 25 de octubre de 2026
Respuesta rápida: En una herencia hay dos cifras distintas: el valor de referencia del Catastro, que es el mínimo que Hacienda usa como base del Impuesto sobre Sucesiones, y el valor de mercado, que es lo que obtendrías si vendieras. Conviene conocer las dos antes de aceptar la herencia y de decidir si vender, alquilar o quedarse la vivienda.
¿Qué valor declara Hacienda en una herencia?
Desde 2022, la base del Impuesto sobre Sucesiones de un inmueble es su valor de referencia del Catastro, salvo que declares un valor mayor. Si el inmueble no tiene valor de referencia, se toma el mayor entre el valor declarado y el valor de mercado. El valor de referencia se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.
¿Y cuánto vale de verdad en el mercado?
El valor de mercado puede estar por encima o por debajo del de referencia. Con la referencia catastral puedes ver en Idealisto un valor de mercado estimado con su rango, el precio por metro cuadrado de la zona y el precio de cierre esperado. Si el valor de mercado es muy inferior al de referencia, se puede discutir con una tasación pericial.
¿Qué impuestos se pagan al heredar una vivienda?
- Impuesto sobre Sucesiones: lo paga cada heredero según su parentesco y su comunidad autónoma. Muchas comunidades bonifican casi por completo a hijos y cónyuges. Calcúlalo en la calculadora de Sucesiones y Donaciones.
- Plusvalía municipal: grava el aumento de valor del suelo desde que lo adquirió el fallecido. No se paga si no hubo ganancia. Calcúlala en la calculadora de plusvalía.
- Gastos de notaría y Registro por la escritura de aceptación y la inscripción a nombre de los herederos.
¿En qué plazo hay que hacerlo?
El Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal se presentan, con carácter general, en los seis meses siguientes al fallecimiento, y ambos admiten pedir una prórroga dentro de ese plazo. Pasado el plazo hay recargos.
¿Y si hay varios herederos?
La vivienda queda en proindiviso hasta que se reparte. Para adjudicarla a uno de ellos y compensar a los demás, o para venderla, todos necesitan una cifra de partida razonable: el valor de mercado con su rango es un buen punto de partida para negociar.
Qué hacer después
- Si vas a vender: mira cuánto pedir al vender tu casa.
- Si vas a alquilar: mira cuánto cobrar de alquiler y la calculadora de rentabilidad.
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Preguntas frecuentes
¿El valor de referencia es lo que vale mi casa?
No necesariamente. Es un valor administrativo que fija el Catastro a partir de las compraventas de la zona y sirve de mínimo fiscal. El valor de mercado puede ser mayor o menor.
¿Puedo declarar un valor menor que el de referencia?
No en la autoliquidación. Si crees que el valor de referencia supera el de mercado, puedes declarar el de referencia y pedir después la rectificación aportando una prueba, como una tasación.
¿Tengo que pagar plusvalía si heredo de mis padres?
Sí, la plusvalía municipal se devenga en las herencias, salvo que no haya habido aumento de valor del suelo. Algunos ayuntamientos bonifican las transmisiones a hijos y cónyuges.