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Cómo calculamos el valor de tu inmueble

Actualizado el 24 de octubre de 2026

Respuesta rápida: Idealisto valora por comparación: toma los datos del inmueble del Catastro y los compara con inmuebles similares en venta a su alrededor, homogeneizados por superficie, planta y antigüedad. La cifra es la mediana de esos comparables y el rango, su dispersión central.

1. Datos del inmueble: el Catastro

Con la referencia catastral consultamos a la Dirección General del Catastro el uso, la superficie construida y su desglose por construcciones (vivienda, garaje, trastero, elementos comunes), la planta, el año de construcción y las coordenadas oficiales de la parcela. Así sabemos, por ejemplo, si una vivienda es un piso o una casa unifamiliar, o si su superficie incluye un garaje.

2. Comparables: inmuebles en venta alrededor

Buscamos inmuebles del mismo tipo anunciados a la venta en un radio que empieza siendo pequeño y se amplía solo hasta reunir un número mínimo de comparables, como exige la normativa de tasación para el método de comparación. La base de comparables se actualiza de forma continua y conserva el histórico de cada anuncio.

3. Homogeneización

Ningún comparable es idéntico al tuyo. Ajustamos el precio por m² de cada uno por las diferencias de superficie, planta y antigüedad respecto a tu inmueble. En zonas donde conviven edificios muy antiguos y obra nueva, las viviendas antiguas se comparan con su propio segmento.

4. Cifra, rango y anejos

• Valor central: la mediana del precio por m² de los comparables, tras descartar los atípicos (regla del rango intercuartílico), multiplicada por la superficie de tu inmueble.
• Rango: los percentiles 25 y 75 de esos comparables. La mitad de los inmuebles parecidos de tu zona se anuncian dentro de ese rango.
• Anejos: si la vivienda incluye garaje, trastero u otras construcciones, no los valoramos al precio del salón, sino aparte y con coeficientes propios.
• Garajes y trasteros con referencia propia se valoran con comparables de su tipo o, si no hay suficientes, en proporción al precio de la vivienda de la zona.

5. Precio de cierre

Los anuncios reflejan precios de oferta; lo que se firma ante notario suele ser algo menor. Estimamos el precio de cierre aplicando el descuento medio entre oferta y escritura calibrado para tu municipio o provincia con estadística oficial de compraventas.

6. Nivel de confianza

• Alta: muchos comparables, cercanos y homogéneos.
• Media: muestra suficiente pero más dispersa o más lejana.
• Baja: pocos comparables, o una mediana que se aleja mucho del precio oficial escriturado de la provincia. Tómala como orientación gruesa.

Si no hay comparables suficientes, no damos cifra.

Límites

• No vemos el interior: reformas, estado de conservación, vistas o luz no están en el Catastro. Una vivienda reformada puede valer más que el rango, y una a reformar, menos.
• País Vasco y Navarra tienen catastros forales; de momento la herramienta pública valora inmuebles del Catastro estatal.
• Locales, naves y suelos necesitan otros métodos (rentas, coste de reposición, residual) y no están en la herramienta pública.
• No es una tasación oficial (Orden ECO/805/2003) y no sirve para una hipoteca.

Fuentes

• Datos catastrales: Dirección General del Catastro (Sede Electrónica y servicios web).
• Comparables: anuncios de venta de portales inmobiliarios, con su histórico.
• Precios escriturados y descuento de cierre: estadística oficial de compraventas notariales y registrales.

Datos tratados por la sociedad titular de Idealisto, que mantiene la misma base de comparables que usa en su actividad profesional de valoración de activos inmobiliarios.