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Valor de referencia del Catastro: qué es y qué hacer si es demasiado alto
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Respuesta rápida: El valor de referencia es el valor que el Catastro asigna cada año a cada inmueble a partir de los precios escriturados ante notario. Desde 2022 es la base mínima del ITP y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones: si declaras un precio inferior, tributas por el valor de referencia. Compáralo con el valor de mercado de tu inmueble en Idealisto.
¿Qué es el valor de referencia?
Lo introdujo la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, con efectos desde el 1 de enero de 2022. La Dirección General del Catastro lo calcula cada año para cada inmueble a partir de las compraventas reales comunicadas por los notarios, agrupadas por zonas y tipologías, y le aplica un factor de minoración para no superar el valor de mercado.
Los valores de cada año se publican en otoño del año anterior: los de 2026 se publicaron en octubre de 2025.
¿En qué impuestos se usa?
- ITP (Transmisiones Patrimoniales Onerosas): en la compra de vivienda usada, la base imponible es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia.
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones: en herencias y donaciones, la base es el mayor entre el valor declarado y el de referencia.
- Impuesto sobre el Patrimonio: es uno de los valores que entran en juego para los inmuebles adquiridos desde 2022.
No se usa para el IBI ni para la plusvalía municipal, que siguen calculándose con el valor catastral.
Valor de referencia, valor de mercado y valor catastral
| Quién lo fija | Para qué sirve | |
|---|---|---|
| Valor de mercado | El mercado: lo que pagaría hoy un comprador. | Vender, comprar, repartir una herencia, negociar. |
| Valor de referencia | El Catastro, cada año, a partir de escrituras. | Base mínima del ITP y de Sucesiones y Donaciones. |
| Valor catastral | El Catastro, en las ponencias de valores municipales. | IBI, imputación de rentas en el IRPF, plusvalía municipal. |
¿Cómo consulto mi valor de referencia?
Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro, en el apartado de valor de referencia, con la referencia catastral y la fecha de la operación. Para obtener un certificado necesitas identificarte con Cl@ve, certificado digital o DNI electrónico.
¿Qué hago si el valor de referencia es más alto que el de mercado?
Ocurre, sobre todo en inmuebles en mal estado, con cargas o con características que una valoración por zonas no capta. El valor de referencia no se recurre por separado; se impugna a la vez que el impuesto:
- Si ya has presentado la autoliquidación, pide su rectificación alegando que el valor de referencia supera el de mercado.
- Si Hacienda te ha girado una liquidación, recúrrela (reposición o reclamación económico-administrativa).
- Aporta pruebas del valor real: una tasación, comparables, el estado del inmueble. La Administración pedirá un informe preceptivo y vinculante al Catastro.
Una valoración de Idealisto te sirve para detectar el problema y decidir si merece la pena. Para impugnar, lo habitual es aportar una tasación pericial y contar con un asesor fiscal o un abogado.
Pega su referencia catastral y míralo en segundos, gratis con tu cuenta.
Preguntas frecuentes
¿El valor de referencia puede ser superior al de mercado?
No debería, porque el Catastro aplica un factor de minoración, pero ocurre en inmuebles cuyo estado o características no reflejan la media de su zona. En ese caso puedes impugnarlo junto con el impuesto.
¿El valor de referencia afecta al IBI?
No. El IBI y la plusvalía municipal se calculan con el valor catastral, que es otro distinto.
¿Todos los inmuebles tienen valor de referencia?
No. Hay inmuebles sin valor de referencia asignado, por ejemplo algunos de características singulares. En ese caso la base imponible es el valor declarado, que Hacienda puede comprobar.
¿Cada cuánto cambia el valor de referencia?
Se actualiza cada año. El Catastro publica en otoño los valores que se aplicarán el año siguiente.