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Calculadora de plusvalía municipal 2026
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Respuesta rápida: La plusvalía municipal se paga al vender, heredar o donar un inmueble urbano. Se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia, o por la ganancia real si es menor, y aplicando el tipo del ayuntamiento (máximo 30 %). Si vendes con pérdidas, no se paga.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Desde el Real Decreto-ley 26/2021 hay dos métodos y pagas por el que dé menos:
- Objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia (los máximos los fija el Estado; tu ayuntamiento puede bajarlos).
- Real: diferencia entre el precio de venta y el de compra, en la proporción que representa el suelo en el valor catastral.
Si no hay ganancia (vendes por menos de lo que compraste), no se paga. Al resultado se aplica el tipo del ayuntamiento, como máximo el 30 %.
Coeficientes máximos en 2026
| Años | Hasta 30-11-2026 | Desde 01-12-2026 |
|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 0,17 |
| 1 | 0,15 | 0,16 |
| 2 | 0,14 | 0,16 |
| 3 | 0,14 | 0,17 |
| 4 | 0,16 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 0,19 |
| 6 | 0,19 | 0,21 |
| 7 | 0,20 | 0,23 |
| 8 | 0,19 | 0,24 |
| 9 | 0,15 | 0,25 |
| 10 | 0,12 | 0,22 |
| 11 | 0,10 | 0,18 |
| 12 | 0,09 | 0,14 |
| 13 | 0,09 | 0,12 |
| 14 | 0,09 | 0,11 |
| 15 | 0,09 | 0,11 |
| 16 | 0,10 | 0,11 |
| 17 | 0,13 | 0,11 |
| 18 | 0,17 | 0,13 |
| 19 | 0,23 | 0,20 |
| 20 o más | 0,40 | 0,30 |
Hasta el 30-11-2026 rigen los coeficientes del RDL 8/2023; desde el 01-12-2026, los del RDL 29/2026, pendiente de convalidación en el Congreso. La calculadora aplica la tabla según la fecha de la venta. Fuente: BOE (art. 107 TRLRHL).
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una venta, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe el inmueble.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta es menor o igual que el de compra no hay incremento de valor y la operación no está sujeta (art. 104.5 TRLRHL).
¿Dónde veo el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro, con tu identificación.
Cálculo orientativo con la normativa vigente a la fecha indicada. No sustituye el asesoramiento de un profesional.